Frais de mutation: l’arnaque des syndics de copropriété

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Dans la série des arnaques et escroqueries, je vous en livre une bien belle et franchement bien implantée. Il faut savoir que j’ai moi même été victime de cette arnaque, et qu’un jour ou l’autre, vous avez de grandes chances de vous la prendre dans la figure. D’ailleurs, quelques lecteurs de Pagasa sont directement concernés, comme Christophe et Karim; aussi, je vous expose les faits et vous donne quelques conseils.

Comme vous le savez déjà, j’ai récemment vendu mon appartement. A la signature de l’acte de vente devant le notaire, celui-ci prend des frais à l’acheteur; rien de bien nouveau jusqu’ici. Mais ce que vous ignorez peut-être, c’est que le syndic de copropriété vous facture une prestation que l’on appelle les frais de mutation.

D’abord, la première chose à savoir, c’est que ces frais s’appellent l’état daté et qu’il s’agit en gros d’un relevé de ce que vous devez à votre syndic ainsi que d’autres bricoles. Ces frais ne sont imputables qu’au vendeur. Si vous êtes acheteur, la loi ne prévoit pas que vous soyez redevable de ces frais.

La deuxième chose à retenir, c’est que ce document qui comprend de une à quatre feuilles vous est facturé une fortune. Pour ma part, j’ai payé 322 euros, et il n’est pas rare de voir des factures de plus de 500 euros !
Et d’après ce que j’ai pu découvrir, l’établissement de ces documents ne prend pas plus de deux heures de travail d’un comptable. (Edit: après quelques recherches, certains le font en 10 minutes !)

Une troisième chose qui n’est franchement pas clair, c’est qu’un syndic ne peut normalement pas vous facturer à titre individuel. Le contrat le lie uniquement au syndicat des copropriétaires, même si la clause figure dans le contrat. La preuve est là sous forme de question posée au gouvernement ainsi que sa réponse.

Maintenant si vous êtes vendeur, je ne peux que vous conseiller de refuser de payer ces fameux frais de mutation qui ne sont qu’une belle escroquerie; franchement 322 euros pour quelques papiers administratifs, il faut quand même pas exagérer !
Vous pouvez vous faire aider par l’association Unarc qui connait bien le problème.

Si vous êtes propriétaire, jetez un œil au contrat de syndic, et soulevez le problème du coût de l’état daté lors de l’assemblée. Je vous rappelle que vous devez approuver les comptes une fois par an. Pour ma part, je regrette de ne pas avoir plus souvent décortiqué ces comptes car on y découvre parfois des choses surprenantes. Un petit exemple qui m’est arrivé: un cahier d’entretien facturé 600€ !

A lire finalement, cet article très intéressant qui décortique toute la mécanique de cette escroquerie et l’arsenal juridique en face.

7 commentaires sur “Frais de mutation: l’arnaque des syndics de copropriété

  1. @Thibaut:
    merci à toi, mais depuis un an nous avons « repris » le syndic en main avec d’autres copropriétaires, et c’est fou le nombre de frais que l’on peut enlever en faisant pression et menace, ou juste en faisant valoir ces droits.
    Un des copropriétaires est adhérant à l’Unarc, cela peut dissuader les syndic de copropriété à faire les marioles.

    Certes, le jargon est rédibitoire, c’est littéralement chiant, inintéressant, mais avec l’aide d’une personne qui s’y connait, on peut faire des miracles, et j’en ai vu cette année …

    Pour finir, pour ne pas se faire « enfler », il faut :
    – être présent à toutes les réunions ;
    – éplucher les comptes ;
    – si possible, trouver soit même des prestataires pour effectuer des travaux, plutôt que de laisser le syndic le faire, car la facture sera toujours gonflée;
    – etc.

    POur vraiment finir ce commentaire qui n’en finit pas ;-), les syndics comptent sur l’inertie des copropriétaires pour s’enrichir.
    C’est normal, c’est un effort à faire en plus de sa journée de boulot, on peut comprendre pourquoi certains ne s’investissent pas plus (moi le premier).

    Alors, je terminerai pas cet adage qui vient du Bouchonnois : « pour ne pas se la faire mettre, il faut s’y mettre. »

  2. Merci pour ce long commentaire, Christophe. Et de ton côté, vous avez déjà réglé cette histoire d’état daté ?

  3. @Thibaut,
    non car nous ne l’avons tout simplement pas évoqué, et tu viens de soulever une question et un point dont je n’avais pas connaissance.
    Je vais voir avec les autres copro et éplucher cette partie du contrat.

    Merci à toi

  4. @Christophe, on parie que ca vous coute plus de 300€ et qu’ils vous diront « Mais messieurs, ce sont les prix du marché » ;-)

    Tu vas voir qu’un jour on va nous mettre la salade à 25€ pièce et qu’on nous dira la même chose.

  5. Il y a pire, urbania besançon, je viens de vendre 2 garages aujourd’hui meme dans une copropriété gérée par ce syndic, rien de bien exceptiennel, 2 garages standard, 419€ de frais de mutation, j’en reviens pas, une grande arnaque!!!

  6. Bonjour,

    ayant eu moi-même à payer des frais de mutation lors de la vente de mon appartement, j’ai commencé à faire des recherches sur la légalité de ces frais.
    Bien que je trouve ces frais exorbitants, malheureusement, ces frais sont dus par le vendeur.
    une décision de la cour de cassation disait que le contrat entre le syndic et les copropriétaires ne pouvait être opposable à chaque propriétaire pris individuellement :
    Cour de Cassation, Chambre civile 3
    Audience publique du 11 octobre 2005
    N° de pourvoi : 04-17178 (Cassation partielle)
    Président : M. WEBER, président

    Cette décision reste vraie dans la plupart des cas, sauf justement dans le cas des frais de mutation qui a été régie par la modification de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, postérieurement à la décision de la cour de cassation (ci-dessus).
    (modification de la loi postérieure à la réponse apportée par l’état, cité en début d’article de ce site)

    Les meilleurs articles qui reprennent l’ensemble de ces éléments :
    http://www.village-justice.com/forum/viewtopic.php?t=8019
    http://www.onb-france.com/constructa/La-loi-ENL-Frais-de-mutation-du.html
    http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2006/loi-enl/la-loi-enl-copropriete/

    La seule chose que l’on peut faire par rapport à ces frais de mutation, c’est de les négocier lors de l’assemblée de copropriété (ce qui est difficile car en général ça ne concerne que très peu de copropriétaire de vendre leur bien).
    Il peut-être intéressant pour l’acheteur d’un bien de connaître les frais de mutation qu’il aura à payer lors de la vente.

    La chose qui est et reste illégale est de facturer des frais de mutation à l’acquéreur. Donc si jamais vous êtes acquéreur et que vous avez eu à payer des frais de mutation, vous pouvez en demander le remboursement auprès du syndic en citant la loi n°65-557 – article 10-1 b.

    cordialement

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